پارمیدا یاوری

در شرایط جنگی، ممکن است تعدادی از واحدهای مسکونی از قابلیت سکونت خارج ‌شوند و همین موضوع روابط حقوقی میان موجر و مستأجر را وارد مرحله‌ای پیچیده می‌کند.

بر اساس قواعد کلی حقوق مدنی، اگر عین مستأجره (ملک اجاره‌ای) به‌گونه‌ای آسیب ببیند که قابل استفاده نباشد، «منفعت» مورد اجاره از بین رفته و عملاً قرارداد با مانع جدی مواجه می‌شود. در این حالت، ادامه قرارداد به شکل سابق ممکن نیست و طرفین می‌توانند برای تعیین تکلیف به مراجع حل اختلاف مراجعه کنند.

خروج ملک از انتفاع؛ پایان عملی قرارداد

در شرایطی که ملک بر اثر جنگ یا حادثه‌ای قهری غیرقابل سکونت شود، از نظر حقوقی «قابلیت انتفاع» آن از بین می‌رود. این وضعیت آثار مهمی دارد:

• مستأجر الزام قانونی به پرداخت اجاره برای ملکی که قابل استفاده نیست ندارد

• موجر نیز نمی‌تواند تعهدی برای فراهم کردن منفعتی که از بین رفته اجرا کند

• قرارداد عملاً قابلیت فسخ یا انحلال پیدا می‌کند

با این حال، در عمل بسیاری از این موارد نیازمند رسیدگی قضایی یا توافق طرفین است، زیرا اختلاف بر سر میزان خسارت، زمان تخلیه یا بازگشت ودیعه می‌تواند بروز کند.

فشار مضاعف بر مستأجران در شرایط جنگی

تجربه بحران‌های اخیر نشان داده که مستأجران بیش از سایر گروه‌ها در معرض آسیب اقتصادی قرار می‌گیرند. در مواردی که خانوارها مجبور به ترک محل سکونت خود می‌شوند:

• ناچار به اجاره همزمان دو واحد مسکونی می‌شوند

• درآمد بسیاری از مشاغل به دلیل تعطیلی یا اختلال کاهش می‌یابد

• هزینه‌های جابه‌جایی و اسکان موقت افزایش پیدا می‌کند

بررسی‌ها نشان می‌دهد درصد قابل توجهی از مشاغل در شرایط بحران امکان دورکاری ندارند و همین موضوع فشار معیشتی بر خانوارهای مستأجر را تشدید می‌کند.

حمایت‌های دولتی؛ تمرکز بر مالک یا مستأجر؟

در سیاست‌های حمایتی پس از جنگ یا حوادث، معمولاً تمرکز اصلی بر بازسازی واحدهای تخریب‌شده است. دستگاه‌هایی مانند وزارت راه و شهرسازی، بنیاد مسکن و شهرداری‌ها مسئولیت‌هایی از جمله موارد زیر را بر عهده می‌گیرند:

• اسکان موقت آسیب‌دیدگان
• ثبت و ارزیابی خسارت
• آواربرداری و بازسازی
• پرداخت تسهیلات یا ودیعه مسکن

میزان این کمک‌ها بسته به محل سکونت متفاوت است و معمولاً در شهرهای بزرگ رقم بالاتری دارد. با این حال، یکی از انتقادات اصلی این است که حمایت‌ها بیشتر متوجه مالکان است و مستأجران—که مالکیتی بر ملک ندارند—کمتر مورد توجه مستقیم قرار می‌گیرند.

آیا قانون ویژه‌ای برای شرایط جنگ وجود دارد؟

برخلاف تصور عمومی، در حقوق ایران قانون مستقلی که به‌طور خاص به «اجاره در شرایط جنگی» بپردازد وجود ندارد. بنابراین:

• همان قوانین عمومی اجاره (قانون مدنی و قوانین موجر و مستأجر) اجرا می‌شود
• شرایط خاص باید از طریق تفسیر مفاهیمی مانند «قوه قهریه» (فورس ماژور) بررسی شود
• توافق طرفین نقش کلیدی در حل اختلافات دارد

در واقع، جنگ و حوادث مشابه به‌عنوان «عامل خارج از اراده طرفین» شناخته می‌شوند که می‌تواند اجرای تعهدات را غیرممکن کند.

موارد رایج فسخ یا تخلیه در شرایط عادی

برای درک بهتر وضعیت در شرایط بحران، باید به قواعد معمول نیز توجه کرد. مهم‌ترین مواردی که در شرایط عادی می‌تواند به فسخ قرارداد یا تخلیه منجر شود عبارتند از:

• عدم پرداخت اجاره‌بها بیش از سه ماه
• استفاده غیرقانونی یا نامشروع از ملک
• انتقال ملک به شخص ثالث بدون اجازه موجر
• ادامه تصرف پس از پایان مدت قرارداد

اما در شرایط جنگی، اجرای این موارد ممکن است با ملاحظات انسانی و قضایی همراه شود و دادگاه‌ها معمولاً شرایط اضطراری را در تصمیم‌گیری لحاظ می‌کنند.

چالش‌های عملی و خلأهای قانونی

با وجود چارچوب‌های کلی، چند چالش جدی همچنان وجود دارد:
• نبود سازوکار سریع برای تعیین تکلیف قراردادها در بحران
• اختلاف بر سر بازگشت ودیعه در صورت تخریب ملک
• نبود حمایت مستقیم و هدفمند از مستأجران
• طولانی بودن فرآیندهای قضایی در شرایط اضطراری

این مسائل نشان می‌دهد که نظام حقوقی نیازمند پیش‌بینی مقررات ویژه برای شرایط بحرانی است.

در مجموع؛ در شرایط جنگ یا حوادث قهری، اگرچه اصول کلی حقوقی تکلیف را تا حدی روشن می‌کند، اما در عمل مستأجران با مشکلات متعددی مواجه می‌شوند. از یک سو، قانون ابزار مشخص و مستقلی برای این وضعیت ندارد و از سوی دیگر، حمایت‌های اجرایی بیشتر بر بازسازی املاک متمرکز است تا تأمین امنیت سکونتی مستأجران.

به همین دلیل، کارشناسان بر ضرورت تدوین قوانین ویژه برای شرایط اضطراری، ایجاد صندوق‌های حمایتی برای مستأجران و تسهیل رسیدگی قضایی در بحران‌ها تأکید دارند.