در راستای رفع بی‌ثباتی اجاره مسکن، طرحی جدید تحت عنوان «انعقاد قراردادهای اجاره مسکن با مدت زمان حداقل دو سال» در مجلس شورای اسلامی مطرح شده که هدف آن ایجاد ثبات و کاهش دغدغه‌های مستأجران است. این طرح اما با موافقان و مخالفانی روبرو شده و بحث‌های گسترده‌ای پیرامون پیامدهای آن در بازار مسکن شکل گرفته است.

یکی از اصلی‌ترین دلایل مطرح شدن این طرح، شرایط نابسامان فعلی بازار اجاره است که مستأجران را به طور مستمر در معرض افزایش‌های ناگهانی اجاره‌بها و همچنین جابجایی‌های مکرر قرار داده است. در این وضعیت، بسیاری از خانواده‌ها به دلیل بالا رفتن هزینه‌ها و هزینه‌های جانبی اسباب‌کشی، با مشکلات فراوانی مواجه شده‌اند. طراحان این طرح بر این باورند که با الزام به انعقاد قراردادهای حداقل دو ساله، می‌توان ثبات و امنیت بیشتری برای مستأجران فراهم آورد.

بر اساس مفاد اولیه این طرح، قراردادهای اجاره باید حداقل به مدت دو سال منعقد شوند و در طول این مدت، افزایش اجاره‌بها تنها بر اساس درصد مشخصی که از پیش تعیین شده باشد، امکان‌پذیر است. هدف این اقدام جلوگیری از افزایش‌های افسارگسیخته و غیرقابل پیش‌بینی اجاره‌بها و کاهش هزینه‌ها و مشکلات ناشی از جابجایی‌های مکرر است.

اجرای این طرح می‌تواند مزایای قابل توجهی برای مستأجران به همراه داشته باشد. مهم‌ترین دستاورد، ایجاد امنیت و ثبات در مدت اقامت آنها در واحدهای مسکونی است. مستأجران با داشتن قراردادهای دو ساله، این اطمینان را خواهند داشت که تا پایان قرارداد خود می‌توانند بدون نگرانی از افزایش نامتعارف اجاره‌بها در محل سکونت خود باقی بمانند. همچنین کاهش جابجایی‌های مکرر، هزینه‌های مالی و زمانی مرتبط با اسباب‌کشی را کاهش می‌دهد و از فشار روانی خانواده‌ها می‌کاهد.

از سوی دیگر، این طرح موجب می‌شود که مستأجران بتوانند برنامه‌ریزی مالی بهتری انجام دهند و نگرانی‌های سالانه بابت تعیین اجاره‌بهای جدید و پیدا کردن خانه جدید را کاهش دهند.

محدودیت‌ها و دغدغه‌های موجران

با وجود مزایای ذکر شده برای مستأجران، بسیاری از مالکان نسبت به اجرای این طرح نگرانی‌هایی دارند. از دید موجران، الزام به قراردادهای بلندمدت باعث محدودیت در کنترل ملک خود می‌شود. آنها معتقدند که با اجبار به نگه داشتن مستأجر برای مدت دو سال، در صورت بروز مشکلاتی همچون عدم پرداخت اجاره یا تخلفات دیگر، امکان جابجایی سریع و برخورد قانونی با مستأجر مشکل‌تر خواهد شد.

همچنین برخی موجران نگران این هستند که به دلیل طولانی شدن مدت قرارداد و محدودیت در افزایش اجاره‌بها، انگیزه کمتری برای ارائه ملک خود در بازار اجاره داشته باشند یا در تعیین مبلغ اولیه اجاره‌بها، به صورت نامتناسب افزایش دهند تا ریسک طولانی‌مدت قرارداد را پوشش دهند.

بر اساس مفاد طرح، موجر همچنان می‌تواند در موارد خاص و بر اساس شرایط مشخصی مانند تخلف مستأجر، نیاز شخصی به ملک یا فروش آن، اقدام به فسخ قرارداد کند. این بندها قرار است تعادل لازم را بین حقوق مالک و مستأجر حفظ کنند.

افزون بر این، افزایش اجاره‌بها در طول مدت قرارداد، مشروط به رعایت سقف‌هایی است که از پیش تعیین شده‌اند. به این معنی که موجر نمی‌تواند بدون مجوز یا خارج از چارچوب قانونی، مبلغ اجاره را به طور نامتعارف افزایش دهد. این موضوع می‌تواند به کنترل تورم و کاهش فشارهای اقتصادی بر مستأجران کمک کند.

در مورد فروش ملک نیز، قانون‌گذار قصد دارد با پیش‌بینی ماندن مستأجر در ملک تا پایان قرارداد، امنیت سکونت آنها را تضمین کند؛ بدین ترتیب مالک جدید نیز موظف خواهد بود تا مفاد قرارداد اجاره را رعایت کند.

با این حال، طرح «انعقاد قراردادهای اجاره مسکن بیش از دو سال» با چالش‌هایی نیز مواجه است. اجرای موفق این طرح نیازمند ایجاد زیرساخت‌های نظارتی قوی، آموزش کافی برای آگاهی دادن به مستأجران و موجران، و تدوین دقیق مقررات مرتبط است. در غیر این صورت، احتمال سوء استفاده و بروز مشکلات حقوقی و اجرایی وجود دارد.

همچنین کارشناسان معتقدند در صورتی که مالکین احساس کنند توانایی کنترل قرارداد را از دست داده‌اند، ممکن است عرضه مسکن اجاره‌ای کاهش یافته و بازار اجاره دچار کمبود شود. این مساله می‌تواند در بلندمدت، فشار بر قیمت‌ها را افزایش دهد.

طرح الزام به انعقاد قراردادهای اجاره مسکن به مدت حداقل دو سال، اقدامی مثبت و ضروری برای ساماندهی بازار اجاره و حمایت از حقوق مستأجران به شمار می‌رود. در شرایط فعلی که بازار اجاره با نوسانات شدید و بی‌ثباتی مواجه است، ایجاد امنیت بیشتر برای خانواده‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است.

با این وجود، برای موفقیت این طرح، لازم است تمامی ابعاد آن با دقت بررسی شود، نظارت‌های لازم اعمال گردد و حقوق دو طرف قرارداد به طور متوازن حفظ شود. تنها در این صورت می‌توان انتظار داشت که این طرح به کاهش مشکلات مستأجران و مالکان و بهبود وضعیت کلی بازار اجاره منجر شود.

لازم به ذکر است؛ ضمانت اجرایی طرح «انعقاد قراردادهای اجاره مسکن بیش از ۲ سال» بر پایه ثبت رسمی قراردادها در سامانه‌های مربوطه است که موجب افزایش شفافیت و امکان پیگیری قانونی می‌شود. این طرح، محدودیت‌هایی برای فسخ یک‌طرفه قرارداد توسط مالک قائل شده و سقف مشخصی برای افزایش اجاره‌بها در طول مدت قرارداد تعیین می‌کند. همچنین مراجع قضایی و ادارات نظارتی مسئول رسیدگی سریع به اختلافات میان موجر و مستأجر هستند و در صورت تخلف، جریمه‌های مالی و حقوقی اعمال می‌شود. نظارت مستمر دستگاه‌های مربوطه نیز تضمینی برای اجرای صحیح قانون و حمایت از حقوق طرفین قرارداد خواهد بود.